Surabaya,GerakNusantara.id – Praktik lelang Hak Tanggungan atas tanah maupun rumah tanpa persetujuan langsung dari debitur kerap menimbulkan persoalan dan sengketa. Kondisi tersebut membuat masyarakat perlu memahami bagaimana sebenarnya mekanisme eksekusi jaminan ketika debitur mengalami wanprestasi atau cidera janji.
Menanggapi persoalan tersebut, *Pendiri dan Ketua Umum Lembaga Perlindungan Konsumen JKI (LPK-JKI), Dodik Firmansyah, S.H.*, memberikan penjelasan mengenai dasar hukum lelang Hak Tanggungan sekaligus batasan yang harus diperhatikan kreditur.
Menurut Dodik, adanya lelang yang dilakukan tanpa persetujuan baru dari debitur tidak serta-merta berarti tindakan tersebut merupakan perampasan. Yang perlu diperiksa adalah *dasar hukum, status wanprestasi, serta apakah seluruh prosedur eksekusi telah dijalankan sesuai ketentuan*.
> “Lelang Hak Tanggungan yang dilakukan kreditur secara sepihak itu sah dan legal secara hukum, bukan perampasan. Dasarnya jelas ada di UU Hak Tanggungan. Yang menjadi masalah adalah apakah prosedurnya sudah benar atau belum,” ujar Dodik Firmansyah kepada Media ini, Selasa (30/9/2026).
Tiga Hal yang Menjadi Dasar Eksekusi
1. Debitur Mengalami Wanprestasi
Dodik menjelaskan, eksekusi Hak Tanggungan pada dasarnya berkaitan dengan adanya kewajiban debitur yang tidak dipenuhi sesuai perjanjian kredit.
Gagal memenuhi kewajiban pembayaran atau terjadi cidera janji dapat menjadi dasar bagi kreditur untuk mengambil langkah sesuai mekanisme hukum yang tersedia.
Karena itu, menurutnya, debitur perlu memahami isi perjanjian kredit dan konsekuensi hukum apabila terjadi wanprestasi.
2. Hak Parate Eksekusi
Salah satu dasar yang disoroti Dodik adalah **Pasal 6 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan**.
Ketentuan tersebut memberikan hak kepada pemegang Hak Tanggungan pertama untuk menjual objek Hak Tanggungan melalui pelelangan umum apabila debitur cidera janji.
Mekanisme tersebut dikenal sebagai **parate eksekusi**, sehingga dalam kondisi yang memenuhi persyaratan hukum, kreditur tidak selalu harus terlebih dahulu mengajukan gugatan ke Pengadilan Negeri untuk melakukan eksekusi.
Dodik juga mengingatkan bahwa Sertifikat Hak Tanggungan memiliki kekuatan eksekutorial sebagaimana diatur dalam UU Hak Tanggungan.3. APHT Ditandatangani Saat Akad
Menurut Dodik, debitur juga perlu memahami dokumen yang ditandatangani ketika memperoleh fasilitas kredit.
Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) merupakan salah satu dokumen penting dalam pembebanan Hak Tanggungan terhadap objek jaminan.
> “Saat akad kredit di depan PPAT, debitur dengan sadar tanda tangan APHT. Di situ ada janji untuk tidak menghambat eksekusi jika wanprestasi. Jadi jangan bilang tidak tahu,” ujarnya.
Kreditur Tetap Wajib Mengikuti Prosedur
Meski terdapat mekanisme eksekusi Hak Tanggungan, Dodik menekankan bahwa kreditur tidak boleh bertindak sewenang-wenang.
Menurutnya, pelaksanaan lelang tetap harus mengikuti ketentuan dan prosedur yang berlaku.
Beberapa hal yang perlu diperhatikan antara lain pemberitahuan mengenai kewajiban debitur, proses penanganan kredit bermasalah, serta mekanisme pengajuan dan pelaksanaan lelang melalui lembaga yang berwenang.
Salah satu lembaga yang berkaitan dengan pelaksanaan lelang eksekusi adalah **Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang (KPKNL)**.
Karena itu, menurut Dodik, persoalan utama bukan semata-mata apakah lelang dilakukan tanpa persetujuan baru dari debitur, melainkan apakah **dasar dan prosedur eksekusinya telah sesuai dengan ketentuan hukum**.
Debitur Tetap Memiliki Ruang untuk Melakukan Perlawanan
Dodik juga mengingatkan debitur yang merasa haknya dirugikan agar tidak hanya melakukan perlawanan secara emosional, tetapi menempuh mekanisme hukum yang tersedia.
Dalam materi edukasi LPK-JKI, debitur disebut dapat mempertimbangkan langkah hukum melalui mekanisme perlawanan atau gugatan apabila terdapat dasar hukum yang kuat dan ditemukan dugaan pelanggaran prosedur.
> “Debitur masih bisa melakukan perlawanan hukum melalui Gugatan Verzet atau Derden Verzet jika ada pihak ketiga yang dirugikan, dengan dalil Perbuatan Melawan Hukum Pasal 1365 KUHPerdata. LPK-JKI siap dampingi,” kata Dodik.
Namun, jenis upaya hukum yang tepat tetap perlu disesuaikan dengan posisi perkara, tahapan eksekusi, dokumen yang dimiliki, serta tindakan hukum yang telah dilakukan para pihak.
LPK-JKI Dorong Masyarakat Pahami Hak dan Kewajibannya
Dodik menegaskan masyarakat yang memiliki kredit dengan jaminan Hak Tanggungan perlu memahami sejak awal isi perjanjian kredit, APHT, serta konsekuensi hukum apabila terjadi wanprestasi.
Di sisi lain, kreditur juga dituntut menjalankan proses eksekusi sesuai ketentuan yang berlaku.
LPK-JKI menyatakan akan ikut mengawal persoalan eksekusi jaminan yang dinilai tidak transparan dan berpotensi merugikan masyarakat di wilayah Jawa Timur.
Dengan memahami hak dan kewajiban masing-masing pihak, sengketa terkait lelang Hak Tanggungan diharapkan dapat diselesaikan melalui mekanisme hukum yang tepat, bukan semata-mata melalui perdebatan antara debitur dan kreditur.
Pewarta:RH
